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Je rédigerai une subject to, un financement par le vendeur ou un contrat d'acte
Avocat licencié aux États-Unis : droit immobilier institutionnel et conseil transactionnel
Bienvenue. Je suis Nico Giap Zimmerman, avocat américain actif et licencié (BAR ID : 234275) avec plus de 15 années d’expérience transactionnelle dans l’immobilier commercial et résidentiel, l’acquisi...
À propos de ce service
Des structures de financement créatives — Subject-To, financements par le vendeur et contrats d'acte — permettent à des investisseurs sophistiqués de faire croître leur capital. Cependant, l’utilisation de modèles non vérifiés expose les investisseurs à une accélération du prêt, à des contrôles par les prêteurs et à des violations de forclusion prévues par la loi.
Je suis Nico Giap Zimmerman, avocat agréé aux États-Unis (BAR ID : 234275). Je rédige des documents personnalisés et de qualité institutionnelle sur le financement créatif de l’immobilier qui protègent les investisseurs, sécurisent les capitaux privés et établissent des recours juridiques clairs.
Ce que je rédige pour les opérateurs créatifs :
- Acquisitions Subject-To : accords d’achat transférant le titre tout en conservant l’emprunt hypothécaire sous-jacent.
- Financement par le vendeur : accords de prêt structurés, instruments de sécurité et Promissory Notes adaptés.
- Contrats d’acte (Contrats fonciers) : accords de titre équitable avec défauts statutaires, forclusion et clauses de réparation.
- Hypothèques Wrap-Around (AITD) : notes tout-en-un et instruments d’équité wrap-around.
- Documentation de gestion des risques : attestations de due-on-sale, pouvoirs spéciaux limités, directives de service du prêt et clauses d’entiercement d’assurance.
Commandez dès aujourd’hui pour sécuriser vos transactions immobilières créatives.
Domaine juridique:
Finance
•
Affaire (société)
Type de document:
Autres
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FAQ
Traduction automatique
Comment vos contrats Subject-To protègent-ils contre la clause « Due-on-Sale » du prêteur ?
Sous loi fédérale (Garn-St. Germain Act de 1982), les prêteurs conservent le droit contractuel d’accélérer la dette lors du transfert du titre. Mes accords contiennent des divulgations explicites où le vendeur reconnaît ce risque.
Quelle est la différence juridique entre le financement par le vendeur et un contrat d’acte ?
Dans le financement par le vendeur, le titre légal est transmis à la clôture et le vendeur obtient une sûreté par une hypothèque ou une fiducie. Dans un contrat d’acte, le vendeur conserve le titre légal jusqu’au remboursement complet, tandis que l’acheteur acquiert le titre équitable et la possession immédiate.
Quelles sont les pouvoirs inclus dans votre Procuration Spéciale limitée (LPOA) ?
La LPOA permet à l’investisseur d vérifier les soldes hypothécaires, de communiquer directement avec les services de prêts, de déposer des demandes de règlement des sinistres d’assurance, d’exécuter des demandes de paiement et de gérer les comptes d’immo/escrow pour le bien sujet.
Comment l’assurance habitation, l’assurance contre les dommages et la responsabilité sont-elles gérées dans une transaction Subject-To ?
Mes contrats exigent une police d’assurance mise à jour nommant l’acheteur/investisseur comme assuré principal et propriétaire, l’emprunteur sous-jacent étant listé comme assuré supplémentaire/ayant droit, afin d’éviter les annulations de police qui déclencheraient des vérifications par le prêteur.
Pouvez-vous rédiger une hypothèque Wrap-Around (tout compris) ?
Oui. Je rédige des accords d’achat Wrap-Around complets et des Promissory Notes wrap détaillant comment les paiements servent l’emprunt senior tout en répartissant la marge nette au vendeur.
Quelles réparations sont prévues dans vos contrats d’actes en cas de défaut de l’acheteur ?
Mes contrats intègrent des avis de défaut spécifiques à l’État, des délais de réparation formels et des protocoles de forclusion judiciaire, permettant au vendeur de libérer le titre et de reprendre possession sans retards coûteux.
Vos accords de financement par le vendeur respectent-ils la loi Dodd-Frank et la SAFE Act ?
Oui. J’organise les conditions pour s’ajuster aux exemptions statutaires selon les réglementations fédérales (par exemple transactions entre entités, exemptions immobilières commerciales ou exemptions pour un/plusieurs propriétés selon Dodd-Frank).
Ces contrats peuvent-ils exiger la gestion du prêt par un tiers ?
Oui. Tous les accords contiennent des covenants dédiés nécessitant l’utilisation d’une société de service de prêt agréée par un tiers pour gérer les réserves d’entiercement, générer les formulaires fiscaux 1098/1099, et suivre l’amortissement du principal et des intérêts.
Pouvez-vous inclure des covenants de paiement ballon et des dispositions de prolongation de prêt ?
Oui. Je peux inclure des dates d’échéance avec paiements ballon obligatoires, des incitations au remboursement anticipé et des clauses de prolongation de prêt liées à des seuils de performance.
Quels documents sont inclus dans la Premium Investor Suite ?
La Premium Suite comprend : (1) Contrat d’achat Master Subject-To, (2) Divulgation Due-on-Sale et renonciation du vendeur, (3) Procuration limitée, (4) Autorisation de service par un tiers, et (5) Covenant d’assignation d’assurance contre les risques.
